Preguntas Frecuentes
Seguramente nunca hayas tenido mucho trato con el sector de la edificación, por lo que puede que haya términos o cargos que no sepas que existen o desconoces para qué sirven. Por ello, hemos elaborado una sección de preguntas donde te ayudamos a comprender mejor quienes intervienen durante el proceso de construcción de una vivienda.
¿QUÉ HACE ESTUDIO DECERO?
Como Estudio de Arquitectura Técnica nos encargamos de las Direcciones Facultativas, la Comparativa de Ofertas de Constructuras y la Gestión y Dirección de Proyectos. A continuación te explicamos qué es cada una de ellas:
¿Qué es la Dirección Facultativa de una obra?
La Dirección Facultativa, es el equipo técnico que realiza la dirección y el control técnico de la obra, así como su correspondencia con el Proyecto y con la normativa (LOE).
Dicho equipo técnico está formado por el Director de la Obra (Arquitecto) y el Director de Ejecución de la Obra (Arquitecto Técnico) y han de ser contratados por el Promotor, lo que garantiza que la dirección de obra sea independiente a la constructora.
Ante posibles modificaciones o cambios que surjan en el proceso de la obra, la Dirección Facultativa velará por los intereses tanto técnicos del Proyecto como económicos de su cliente (Promotor).
Dicho equipo técnico está formado por el Director de la Obra (Arquitecto) y el Director de Ejecución de la Obra (Arquitecto Técnico) y han de ser contratados por el Promotor, lo que garantiza que la dirección de obra sea independiente a la constructora.
Ante posibles modificaciones o cambios que surjan en el proceso de la obra, la Dirección Facultativa velará por los intereses tanto técnicos del Proyecto como económicos de su cliente (Promotor).
DIRECCIÓN FACULTATIVA = DIRECTOR DE OBRA + DIRECTOR DE EJECUCIÓN DE OBRA + COORDINADOR DE SEGURIDAD Y SALUD
¿Quién es y qué hace el Director de Ejecución de Obra?
Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) el Director de la Ejecución de la Obra es el agente (Arquitecto Técnico o Aparejador) que, formando parte de la Dirección Facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
Algunas de las obligaciones del Director de Ejecución de Obra son:
Algunas de las obligaciones del Director de Ejecución de Obra son:
- Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
- Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos, y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
- Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
- Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
- Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
¿Por qué contratar un Arquitecto Técnico o Aparejador?
Construir una casa, ser tu propio promotor, así como realizar una reforma integral o adecuar un local, son temas que no deben dejarse en manos de cualquiera y requieren de la profesionalidad, experiencia y especialización de un Arquitecto Técnico o Aparejador.
Al ser profesionales de la edificación con altos conocimientos de materiales y técnicas constructivas y con una gran capacidad de organización y planificación, le ayudarán a gestionar, organizar y dirigir la obra.
Su contratación es sin duda una gran inversión y una garantía de calidad, pues controlan todos los aspectos técnicos y funcionales de la obra como diseños, proyectos, licencias, costes, plazos, calidades.
Al ser profesionales de la edificación con altos conocimientos de materiales y técnicas constructivas y con una gran capacidad de organización y planificación, le ayudarán a gestionar, organizar y dirigir la obra.
Su contratación es sin duda una gran inversión y una garantía de calidad, pues controlan todos los aspectos técnicos y funcionales de la obra como diseños, proyectos, licencias, costes, plazos, calidades.
¿Qué ventajas me aporta un Arquitecto Técnico?
- Control económico y de tiempos durante todo el proceso de ejecución.
- Asesoramiento continuo y personalizado al cliente.
- Persona de confianza en quien delegar toda la gestión y control del proceso.
- Aporta tranquilidad y seguridad al cliente.
¿Qué incluye nuestra Comparativa de Ofertas de Constructoras?
- Estudio comparativo de Ofertas para selección de Constructora
Control de ofertas y precios de licitación de las distintas Constructoras. Reuniones y trámites con la Propiedad para su selección y coordinación:
- Formalización de la adjudicación de la Constructora
Gestión y control de la Contratación a Precio Cerrado, mediante redacción, formalización y firma de contrato entre Propiedad y Constructora seleccionada.
Control de ofertas y precios de licitación de las distintas Constructoras. Reuniones y trámites con la Propiedad para su selección y coordinación:
- Redacción de documentos para petición de ofertas.
- Comparativa total de las distintas ofertas, a nivel de capítulos y partidas con desviaciones.
- Redacción y envío de Informes de Desviación a cada una de las Constructoras.
- Selección de finalistas para una 2ª vuelta comparativa, y selección de la empresa adjudicataria de la obra.
- Formalización de la adjudicación de la Constructora
Gestión y control de la Contratación a Precio Cerrado, mediante redacción, formalización y firma de contrato entre Propiedad y Constructora seleccionada.
- Redacción y definición de los contenidos del Contrato a suscribir entre el Contratista adjudicatario de la obras y la Propiedad.
- Análisis de la documentación aportada por el Contratista adjudicatario de las obras, con el fin de asegurar que su metodología y recursos son adecuados para el cumplimiento de los objetivos del Proyecto, en términos de calidad, económicos y de plazo.
RESUMEN: Análisis y selección de la Constructora, para poder formalizar su relación con la Propiedad (tú).
¿QUÉ TE APORTAMOS?
Construir tu futura casa, así como realizar una reforma integral o adecuar una vivienda, son temas que no deben dejarse en manos de cualquiera y requieren de la profesionalidad y la especialización de un Arquitecto Técnico con gran experiencia.
- Te ayudamos a seleccionar la constructura más adecuada, mediante la realización de un exhaustivo estudio comparativo de distintas ofertas.
- Gestionamos y controlamos la contratación a Precio Cerrado, mediante redacción, formalización y firma de contrato entre propiedad y constructora.
- Actuamos como único interlocutor frente a la constructora en todo el proceso constructivo. Esto te permite ahorrar tiempo y molestias.
- Realizamos el control económico de la obra y de este modo evitar cualquier desviación respecto al presupuesto cerrado a la constructora.
- Controlamos la planificación de tiempos de ejecución, lo que permitirá terminar la obra en el tiempo establecido.
¿QUIÉN ES QUIÉN?
En el trascurso de una obra intervienen distintos agentes. Por ello, hemos creido conveniente explicar quién es cada uno de ellos y qué labor cumple.
El Arquitecto Técnico o Aparejador
Es quien asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar la calidad de la construcción y que todo se haga según los plazos estimados. En esa línea es el responsable de que los materiales que se empleen en la ejecución sean los acordados en el proyecto.
Hace de representante del promotor (tú), junto al arquitecto, frente al constructor. De este modo te aseguras que este último cumpla las condiciones del contrato, así como asegurarse de que la factura mensual que el promotor abona al constructor es la adecuada en función al trabajo realizado durante ese mes (o periodo estipulado).
Hace de representante del promotor (tú), junto al arquitecto, frente al constructor. De este modo te aseguras que este último cumpla las condiciones del contrato, así como asegurarse de que la factura mensual que el promotor abona al constructor es la adecuada en función al trabajo realizado durante ese mes (o periodo estipulado).
El Arquitecto
Es el encargado de proyectar y diseñar la vivienda. Está involucrado desde las primeras etapas del proyecto, lo que se conoce como proyecto arquitectónico. Ahí comienza su trabajo, con el desarrollo de ideas y evaluando sus necesidades y diseñando el proyecto con el cliente.
Una vez que se está de acorde con lo diseñado, el arquitecto es el encargado de dirigir la construcción (Director de Obra) junto con el Aparejador (Director de Ejecución de Obra) formando la Dirección Facultativa.
Una vez que se está de acorde con lo diseñado, el arquitecto es el encargado de dirigir la construcción (Director de Obra) junto con el Aparejador (Director de Ejecución de Obra) formando la Dirección Facultativa.
La Constructora o Contrata
Empresa encargada de edificar la vivienda. Lleva a cabo todas o algunas de las siguientes tareas:
- Movimiento de tierra.
- Montaje y desmontaje de materiales o estructuras prefabricadas.
- Acondicionamiento de espacios.
- Instalaciones eléctricas, de agua, gas y telefonía.
- Rehabilitación de instalaciones e infraestructuras, así como su restauración.
- Desmantelamiento o derribo de edificaciones anteriores.
- Realización de los trabajos de mantenimiento y de conservación.
El Director de Obra (DO)
Arquitecto que forma parte de la Dirección Facultativa.
Es el encargado de dirigir el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas, y las condiciones del contrato, con el objetivo de asegurar su adecuación al fin propuesto.
Es el encargado de dirigir el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas, y las condiciones del contrato, con el objetivo de asegurar su adecuación al fin propuesto.
El Director de Ejecución de Obra (DEO)
Aparejador que forma parte de la Dirección Facultativa.
Es el encargado de dirigir la ejecución material, mientras elabora y suscribe las certificaciones parciales, que son la factura que mensualmente el promotor (tú) paga al constructor. Además debe verificar todos los productos de construcción que van a emplearse, así como ordenar ensayos y pruebas precisas.
La principal tarea del DEO es hacer de representante del promotor frente al constructor, y asegurarse de que este último cumple las condiciones del contrato que tienen entre ambos.
Es el encargado de dirigir la ejecución material, mientras elabora y suscribe las certificaciones parciales, que son la factura que mensualmente el promotor (tú) paga al constructor. Además debe verificar todos los productos de construcción que van a emplearse, así como ordenar ensayos y pruebas precisas.
La principal tarea del DEO es hacer de representante del promotor frente al constructor, y asegurarse de que este último cumple las condiciones del contrato que tienen entre ambos.
El Coordinador de Seguridad y Salud (CSS)
Es el técnico competente integrado en la Dirección Facultativa, designado por el promotor para llevar a cabo tareas como:
- Aplicar los principios generales de prevención durante la ejecución de la obra.
- Coordinar las actividades, acciones y funciones de los contratistas y subcontratistas.
- Elaborar el estudio de seguridad y salud, en su caso.
- Aprobar el plan de seguridad y salud.
- Organizar la aplicación del artículo 24 de la ley 31/95 de PRL (coordinación de actividades empresariales)
- Adopción de medidas de control de accesos.
El Ayuntamiento
Se trata de la administración local encargada de otorgar la Licencia de Obra (permiso requerido para la realización de cualquier tipo de construcción) y de comprobar la correcta ejecución de la vivienda acorde al proyecto al final de la obra, lo que permite otorgar la licencia de primera ocupación.
Los procesos relacionados con el Ayuntamiento se suelen demorar si no se contrata a un buen Arquitecto Técnico.
